Những điều cần phải cân nhắc kỹ khi mua biệt thự không chính chủ

No comments

Đơn cử như miếng đất đã từng có bao nhiêu chủ sở hữu, đó là những ai, miếng đất hiện do một hay nhiều người đứng tên, tính đại diện hợp pháp của người được ủy quyền…
Cẩn Trọng Khi Mua Nhà đất không chính chủ – Vội vàng chồng tiền mua đất thổ cư 300m2 giá rẻ tại huyện Bình Chánh để rồi phát hiện miếng đất này đã có chủ từ trước, anh Dũng gần như điêu đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền lên đến 2 tỷ đồng.
Đã hơn nửa năm kể từ ngày “dính phốt” mảnh đất thổ cư giá rẻ hồi cuối năm 2015 đến nay, dù đã xoay đủ mọi cách từ xuống nước mềm mỏng cho đến đâm đơn kiện ra tòa nhưng anh Dũng và ê kíp đầu tư vẫn bất lực trong việc đòi lại tiền. Nhớ lại thời điểm đó, anh Dũng cho biết mình đã kiểm tra kĩ quy hoạch, thông tin liên quan đến lô đất trước khi mua, thậm chí còn cầm trên taycả hợp đồng công chứng song đến phút cuối khi đã chồng hết tiền cho bên bán thì mới phát hiện trước mình, mảnh đất trên đã có chủ từ lâu.

Theo người chủ mảnh đất này cho biết, gia đình họ có đồng ý giao lại sổ đỏ để hoàn tất thủ tục tách thửa cho bên thực hiện giao dịch với anh Dũng từ năm 1997, cũng chính là thời điểm họ nhận quyền sở hữu miếng đất nói trên. Tuy nhiên, thay vì thực hiện tách thửa như đã hứa, gia đình này lại sang nhượng đất trái phép lại cho người khác và sau đó rời khỏi địa phương. Như vậy là với miếng đất không chính chủ, anh Dũng cho biết hiện giờ có muốn bán cũng chẳng ai mua mà dọn vào ở, xây dựng hay làm bất kỳ việc gì trên bất động sản này cũng đều không thể được. Nhẫm tính số lãi bạc tỷ có thể thu về trong vòng 6-12 từ suất đầu tư “nếu không dang dở” này, anh ngán ngẫm cho biết hiện chỉ còn cách kiên nhẫn, chờ đợi cơ hội gỡ lại vốn.
“Mặc dù đã tìm hiểu kĩ lưỡng, khâu pháp lý cũng đã lo xong nhưng cuối cùng vẫn bị lừa mua phải đất không chính chủ. Với tôi, bài học bạc tỷ này có lẽ sẽ khó lòng quên được”, anh nói.

May mắn hơn anh Dũng, vợ chồng chị Duyên đã kịp thời rút đầu tư vào lô đất có dấu hiệu không chính chủ vì may mắn được tiết lộ thông tin tình trạng lô đất tại khu Nam Sài Gòn vào phút chót. Chị Duyên chia sẻ, vào cuối tháng 2/2016, chị có được môi giới giới thiệu lô đất hơn rộng 1.000 m2 với giá chỉ 2,7 tỷ đồng lại còn có thể xây dựng công trình với mật độ 15-20% trên khuôn viên nên chị rất ưng ý.
Theo quy định, sau khi bên mua chồng đủ tiền kí hợp đồng (tương đương 50% giá trị bất động sản) thì chủ đất có trách nhiệm tiến hành đáng kí xin tách thửa. May mắn thay, sau khi nhận thấy một vài dấu hiệu không an toàn vì giao dịch xuất hiện nhiều thân nhân khác nhau, chị lập tức về tìm hiểu lại tình trạng lô đất và quyết định ngưng xuống tiền.
“Vốn thích đất rộng, xây nhà nhỏ để phần còn dành làm vườn hoa nên tôi rất ưng mảnh đất này ngay từ lần đầu đi xem mắt. Tuy nhiên, đến khi thực hiện thủ tục tách thửa thì mới phát hiện chủ đất với bên bán là 2 người khác nhau nên tôi quyết định rút giao dịch do lo ngại rủi ro kẹt vốn”, chị Duyên cho biết.
Chúng tôi được ông Nguyễn Tấn Phong, môi giới viên với hơn 7 kinh nghiệm trong nghề tiết lộ: “Đối với những trường hợp mua phải nhà đất không chính chủ, nhà đầu tư sẽ là người gánh chịu toàn bộ rủi ro, tổn thất. Điều đáng nói là những rủi ro pháp lý khi giao dịch bất động sản gần như vô hình nên rất khó phát hiện”.
Cũng theo ông Phong, thường những trường hợp mua “lầm”, dính phải loại nhà đất không chính chủ chỉ phát hiện khi bên mua đã chồng tiền ký tên đầy đủ vì vậy rất khó cứu vãn. Giới đi buôn bất động sản vẫn thường nhắc nhở nhau “chỉ có người mua lầm chứ không ai bán lầm” cũng là do vậy.
Ông Phong cho hay, kinh nghiệm đầu tư an toàn trong thời buổi “vàng thau lẫn lộn” như hiện nay tốt nhất với nhà đầu tư vẫn là nên tuân thủ theo quy trình, kiểm tra sát thông tin từ chính bên bán và từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Quản lý đô thị tại phường, quận. Tiến hành tuần tự theo 4 bước sau:
Bước đầu tiên: Kiểm tra giấy tờ nhà đất. Bên mua yêu cầu bên bán xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp bất động sản (bản chính sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất), trên đó bản vẽ khu đất, căn nhà phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể làm căn cứ cho bên mua so sánh với tình trạng thực tế đối với bất động sản giao dịch.
Bước hai: Kiểm tra tư cách pháp lý thân nhân bên bán đã đủ điều kiện đứng ra thực hiện giao dịch hay không (quyền sở hữu có hợp lệ hay không). Đơn cử như miếng đất đã từng có bao nhiêu chủ sở hữu, đó là những ai, miếng đất hiện do một hay nhiều người đứng tên, tính đại diện hợp pháp của người được ủy quyền…
Bước ba: Kiểm tra tài sản có vướng vào tranh chấp, bị đơn thư khiếu nại, tố cáo trước đó hay không bằng cách kiểm tra đơn thư liên quan tại văn phòng đăng ký quận hoặc phòng tư pháp, cán bộ địa chính phường.
Bước bốn: Đến UBND phường, quận xác minh mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch, bị giải tỏa, phóng hẻm, mở rộng lộ giới hay thuộc nhóm đất dự phòng… hay không.